最新第三季度房产报告:悉尼跌幅达全澳两倍

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  截至今年9月的三个月内,全澳范围内,房价环比下跌1.5%, 较今年第一季度0.2%的环比跌幅和第二季度1.0%的环比跌幅有所扩大,提示房价出现加速下跌。

  今年第3季度,全澳范围内房价环比下跌1.5%,季率创2011年11月以来的最大跌幅。同比而言,截至今年9月的一年内,全澳范围内房价下跌2.9%,为2012年4月以来的最大同比跌幅。

  就首府城市而言,房产市场占比权重最大的两个市场,即悉尼和仍持续领跌。其他首府城市方面,阿德莱德、霍巴特和三地房价仍录得微幅上涨。珀斯和两地的房价则持续低于2014年的高点。

  相比首府城市,非首府地区房价相对更具弹性。尽管如此,CoreLogic提供的房价指数显示,除塔州非首府地区外,绝大部分非首付城市房价增速开始出现明显放缓。

  相比既往住房市场房价下跌主要受货币政策变化影响不同,本次住房市场的下行周期主要受宏观审慎监管政策所驱动,即信贷紧缩。具体而言,过去五年的时间内,房地产市场的繁荣主要受悉尼、等地投资者需求所驱动,在监管机构收紧投资贷款供应(只付息贷款为主)后,投资者需求受抑,外加新建住房(主要是高层公寓)的供应上升,房价出现下行。

  截至今年9月的三个月内,全澳范围内,房价环比下跌1.5%, 较今年第一季度0.2%的环比跌幅和第二季度1.0%的环比跌幅有所扩大,提示房价出现加速下跌。

  同期,首府城市和非首府地区房价分别环比下跌1.7%和0.8%,提示非首府城市房价相对更为抗跌。

  环比而言,今年第3季度房价录得下跌的首府城市包括:悉尼、、珀斯和,跌幅分别为2.1%、2.3%、1.9%和0.9%。与此相反,同期录得上涨的首府城市则包括布里斯班、阿德莱德、霍巴特和,涨幅分别为0.1%、0.2%、0.8%和1.5%。

  同比而言,截至今年9月的一年内,全澳范围内房价下跌2.9%,为2012年4月以来的最大跌幅。同期,首府城市房价下跌4.1%,创2011年9月以来的最大跌幅。非首府城市虽同比上涨1.5%,但是增速已经放缓至2013年9月以来的最低水平。

  截至今年9月的一年内,房价同比录得下跌的首府城市包括:悉尼、、珀斯和,跌幅分别为7.2%、3.4%、2.7%和2.9%。与此相反,同期录得上涨的首府城市则包括布里斯班、阿德莱德、霍巴特和,涨幅分别为0.8%、1.5%、10.2%和5.1%。

  值得一提的是,今年9月,悉尼房价同比下跌7.2%。相比前值上涨10.3%,当地房产市场疲软状态由此可见一斑。事实上,7.2%的同比跌幅是1990年2月以来的最大同比跌幅。就不型而言,独栋屋和公寓房价分别同比下跌8.3%和4.5%。

  同期,房价同比下跌3.4%,创2012年8月以来的最大同比跌幅,明显低于前值上涨13.3%的强劲表现。其中,独栋屋和公寓房价分别同比下跌4.7%和0.4%,提示公寓较独栋屋抗跌。

  其他首府城市而言,截至今年9月的一年内,布里斯班房价同比上涨0.8%,不及前值2.0%。其中,独栋屋房价同比上涨1.3%而公寓房价则同比下跌1.5%。阿德莱德房价同比上涨1.5%,不及前值3.6%。其中,独栋屋和公寓房价同比分别上涨1.6%和1.2%。珀斯房价同比下跌2.7%,较前值2.1%的跌幅有所扩大。其中,独栋屋和公寓房价同比分别下跌2.2%和4.8%。

  同期,霍巴特房价同比上涨10.2%,较前值12.6%的涨幅略有收窄。其中,独栋屋和公寓房价同比分别上涨10.1%和10.6%。房价同比下跌2.9%,较前值7.5%的跌幅有所收窄。

  其中,独栋屋房价同比上涨3.2%而公寓房价则同比下跌13.0%。房价同比涨幅从7.2%收窄至5.1%,独栋屋和公寓房价同比分别上涨6.1%和1.5%。

  据估计,截至2018年9月的一年内,全澳范围内住房交易结算量录得453,316套,较前值下跌10.0%。其中,首府城市住房交易结算量占比64%,录得291,4746套,较前值下跌10.8%。非首府地区住房交易结算量较前值下跌3.0%。

  就各首府城市而言,截至2018年9月的一年内,各首府城市住房交易结算量分别表现为悉尼(跌16.5%)、(跌13.3%)、布里斯班(跌8.4%)、阿德莱德(涨0.5%)、珀斯(跌0.3%)、霍巴特(跌10.4%)、(跌1.6%)和(涨9.7%)。

  值得注意的是,由于期房一般需要在完工交付时才计算结算量,因此上文数据暂不包含期房结算量。据预计,一旦完成结算的期房项目增加,最终的销售结算量将出现向上修正。

  全澳范围内,住房价格较2017年9月高点下跌了3.0%。首府城市较2017年9月高点下跌4.1%,非首府地区房价较2018年5月高点则下跌了1.0%。

  除阿德莱德、霍巴特和房价继续录得上涨外,悉尼房价较2017年6月高点已经下跌7.5%,房价较2017年11月的高点下跌4.2%,布里斯班较2018年5月高点已经下跌了0.3%,珀斯较2014年6月高点下跌了13.5%,较2014年5月高点下跌了23.6%。

  整体而言,绝大部分城市房价于近期见顶后出现下跌。据预计,这些城市房价仍将下跌一段时间。

  截至2018年9月底,全澳独栋屋和公寓中位价分别为559,797澳元和500,078澳元,差距11.9%。

  如果对比首府城市和非首府城市,我们会发现首府城市独栋屋和公寓中价位之间的差距更大(20.4%),而非首府地区的这一差距相对较小(13.9%)。

  具体到每个首府城市,独栋屋和公寓中位价之间的差距幅度分别为悉尼(29.7%)、(41.6%)、布里斯班(41.9%)、阿德莱德(44.0%)、珀斯(26%)、霍巴特(27.1%)、(69.5%)和(52.3%)。换算成具体金额,独栋屋和公寓中位价之间的差距分别为悉尼(219,949澳元)、(230,851澳元)、布里斯班(160,527澳元)、阿德莱德(142,832澳元)、珀斯(99,512澳元)、霍巴特(99,611澳元)、(210,106澳元)和(227,549澳元)。

  卖方折价水平是指上市挂牌价和最终成交价之间的差距。全澳范围,目前的卖方折价水平为7.0%,高于前值6.0%。

  就各首府城市而言,卖方折价水平依次为:悉尼(7.3%)、(6.1%)、布里斯班(5.7%)、阿德莱德(6.1%)、珀斯(9.3%)、霍巴特(6.1%)、(11.7%)和(2.1%)。

  其中,布里斯班、阿德莱德和是卖方折价水平较前值有所收窄的三个首府城市。

  截至今年9月底,首府城市住房交易平均成交周期为51天,较前值42天明显延长。

  具体到每个首府城市,成家周期依次表现为悉尼(49天)、(39天)、布里斯班(56天)、阿德莱德(52天)、珀斯(77天)、霍巴特(32天)、(75天)、以及(43天)。

  其中,霍巴特和住房交易平均成交周期较前值分别缩短12天和13天,则持平,而悉尼、、布里斯班、阿德莱德和珀斯较前值则分别延长16天、10天、3天、7天和3天。

  今年第3季度,全澳范围内租金环比跌0.6%,同比则上涨1.0%。其中,租金增长年率为2016年以来的最低水平,同时也低于前值2.9%。

  同期,首府城市租金环比下跌0.7%,同比则微幅上涨0.4%。非首府地区租金环比下跌0.1%,同比上涨2.4%。

  环比而言,同期租金环比录得下跌的首府城市包括:悉尼(跌1.5%)、(跌0.1%)、阿德莱德(跌0.1%)、珀斯(跌0.4%)、霍巴特(跌0.9%)、(跌2.2%)、以及(跌0.4%)。

  同比而言,租金下跌的首府城市为悉尼(跌1.9%)、(跌3.7%);上涨的首府城市包括(涨2.6%)、布里斯班(涨1.0%)、阿德莱德(涨1.9%)、珀斯(涨1.1%)、霍巴特(涨7.5%)和(涨7.1%)。

  今年第3季度,新南威尔士首府悉尼和非首府城市房价环比分别下跌2.1%和1.2%。同比而言,首府悉尼房价下跌7.2%而非首府地区房价则上涨1.2%。相比前值10.3%和9.9%的涨幅,首府悉尼房价跌幅明显扩大而非首府地区房价涨幅则明显收窄。

  就下跌时间而言,悉尼房价从2017年8月开始持续录得下跌,而新州非首府地区房价下跌有所滞后,从2018年5月开始下跌。

  就不同价位市场表现而言,截至今年9月底的一年内,新南威尔士低价区(25%)房价上涨2.5%而中价区(50%)和高价区(25%)房价则分别下跌3.2%和8.1%。

  首府悉尼低价区、中价区和高价区房价分别下跌3.9%、6.5%和8,7%。非首府地区低价区和中价区房价分别上涨2.5%和2.0%而高价区(25%)房价则微幅下跌0.1%。

  就成交量而言,截至今年9月的三个月内,新南威尔士独栋屋和公寓成交量录得40,496套,较去年同期下降17.7%。

  截至今年9月底的一年内,房价下跌3.4%,创2012年8月以来的最大同比跌幅。同期,维多利亚州非首府城市房价上涨8.3%,较近期峰值略有放缓。

  就不同价位市场表现而言,截至今年9月底的一年内,维多利亚州低价区(25%)和中价区(50%)房价分别上涨4.2%和8.4%,而高价区(25%)房价则下跌5.9%。

  首府低价区房价上涨4.0%而中价区和高价区房价则分别下跌1.1%和7.5%。非首府地区低价区、中价区和高价区(25%)房价则分别上涨4.2%、7.9%和10.0%。

  就成交量而言,截至今年9月的三个月内,维多利亚州独栋屋和公寓成交量录得26,540套,较去年同期下降13.4%。

  今年第3季度,昆士兰首府布里斯班房价环比上涨0.1%,同比上涨0.8%。非首府地区环比下跌0.6%,同比则上涨0.2%。

  就不同价位市场表现而言,截至今年9月底的一年内,昆士低价区(25%)房价下跌1.3%,中价区(50%)和高价区(25%)房价则分别上涨0.5%和1.3%。

  首府布里斯班低价区房价下跌0.6%而中价区和高价区房价则分别上涨1.1%和0.9%。非首府地区低价区和中价区房价分别下跌1.5 %和0.4%而高价区房价则上涨1.2%。

  就成交量而言,截至今年9月的三个月内,昆士兰独栋屋和公寓成交量录得24,331套,较去年同期下降3.9%。

  今年第3季度,南首府阿德莱德房价环比上涨0.2%,同比上涨1.5%。非首府地区环比和同比均下跌1.1%。

  就不同价位市场表现而言,截至今年9月底的一年内,南低价区(25%)、中价区(50%)和高价区(25%)房价分别上涨1.0%、1.5%和1.4%。

  首府阿德莱德低价区、中价区和高价区房价分别上涨2.0%、1.6%和1.2%。非首府地区低价区和高价区房价分别上涨2.2 %和0.5%而中价区房价则下跌0.7%。

  就成交量而言,截至今年9月的三个月内,南独栋屋和公寓成交量录得7,396套,较去年同期增长6.4%。

  今年第3季度,西首府珀斯房价环比下跌1.9%,同比下跌2.7%。非首府地区环比和同比分别下跌3.1%和5.5%。

  就不同价位市场表现而言,截至今年9月底的一年内,西低价区(25%)、中价区(50%)和高价区(25%)房价分别下跌4.9%、3.4%和0.8%。

  首府阿德莱德低价区、中价区和高价区房价分别下跌4.7%、3.6%和1.1%。非首府地区低价区、中价区和高价区房价分别下跌4.4%、5.1%和6.1%。

  就成交量而言,截至今年9月的三个月内,西独栋屋和公寓成交量录得9,931套,较去年同期增长5.0%。

  就租金情况而言,西首府珀斯租金开始出现上涨,非首府地区租金跌幅则同比收窄。

  今年第3季度,塔斯马尼亚首府霍巴特房价环比和同比分别上涨0.8%和10.2%,非首府地区环比和同比分别上涨1.7%和11.5%。

  就不同价位市场表现而言,截至今年9月底的一年内,塔斯马尼亚低价区(25%)、中价区(50%)和高价区(25%)房价分别上涨13.6%、11.9%和8.9%。

  首府霍巴特低价区、中价区和高价区房价分别上涨15.5%、11.5%和6.9%。非首府地区低价区、中价区和高价区房价分别上涨13.9%、12.6%和9.3%。

  就成交量而言,截至今年9月的三个月内,塔斯马尼亚独栋屋和公寓成交量录得3,142套,较去年同期微幅下跌0.2%。

  今年第3季度,北领地首府房价环比下跌0.5%,同比下跌2.9%,较前值跌幅明显收窄。非首府地区房价环比和同比均上涨0.9%。

  就不同价位市场表现而言,截至今年9月底的一年内,北领地低价区(25%)、中价区(50%)和高价区(25%)房价分别下跌10.0%、4.3%和1.0%。

  首府低价区和中价区房价分别下跌11.9%和2.7%而高价区房价则上涨0.9%。非首府地区低价区和中价区房价分别下跌4.7%和0.2%而高价区房价则上涨0.9%。

  就成交量而言,截至今年9月的三个月内,北领地独栋屋和公寓成交量录得628套,较去年同期增长2.8%。

  就租金情况而言,北领地首府租金持续录得下跌,非首府地区租金增速出现放缓。

  今年第3季度,澳首府领地首府房价环比和同比分别上涨1.5%和5.1%,较前期涨幅明显收窄。

  就不同价位市场表现而言,截至今年9月底的一年内,低价区(25%)、中价区(50%)和高价区(25%)房价分别上涨4.1%、4.6%和5.5%。

  就成交量而言,截至今年9月的三个月内,独栋屋和公寓成交量录得2,135套,较去年同期增长6.3%。

  相关数据显示,截至今年第三季度,住房市场规模达到7.6万亿澳元。同期养老金市场、股市和商业地产市值分别为2.6万亿、1.8万亿和0.995万亿澳元的规模。

  展望未来,越来越多的经济学家和市场分析师预测,考虑到住房市场疲软、信贷条件收紧给居民家庭所带来的不利影响,澳储行(RBA)现金利率在明年年底或保持不变。

  其中,部分经济学家表示,第三季度P增速出现放缓,有迹象表明房价在未来12个月内继续承压。因此,澳储行在2020年前都不会进行加息操作。

  另外,经合组织于近期发布报告称:“利率正常化的迹象开始出现。但是监管应该制定应急计划,以应对房地产市场出现崩盘的情况。其中就包括多家金融机构出现财务危机的情况。”

  综上所述,目前疲软的房地产市场或仍将持续一段时间,但是仍然不太可能出现大规模崩盘。

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